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NULIDAD DE SUBASTA CON ADJUDICACIÓN FIRME - Espada Gerlach

NULIDAD DE SUBASTA CON ADJUDICACIÓN FIRME

20/01/2020

La implantación de las subastas electrónicas en octubre de 2015 trajo consigo un “regalo envenenado” en forma de art. 645.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, según el cual “la convocatoria de la subasta se anunciará en el Boletín Oficial del Estado, sirviendo el anuncio de notificación al ejecutado no personado”.

Porque, comprobemos cómo es un anuncio real de subasta en el B.O.E.:

IV. Administración de Justicia

JUZGADOS DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN

1636 BARCELONA

Juzgado de 1ª Instancia nº 12.- Anuncio de subasta judicial en vía de apremio con número de identificación 0545000006103216. Dirección electrónica: https://subastas.boe.es/ds.php?id=SUB-JA-2019-131550
Barcelona, 4 de julio de 2019.- Letrado de la Administración de Justicia

Que de esos datos pueda alguien saber que se subasta su vivienda, es algo difícil de creer, claro. Por ello, muchos Juzgados siguen notificando la subasta de forma ordinaria y personal, o, al menos, intentándolo hasta recurrir a los edictos.

Pero lo cierto es que, hasta que no se modifique o se declare inconstitucional ese artículo (y el legislador ya ha dado claros ejemplos de que es consciente de ello, en otros casos en que se pretendían dar validez a notificaciones solo por el B.O.E., como en la oposición a cláusulas abusivas), sigue en vigor.

Y la conflictividad que genera es lógica: demandas de nulidad de actuaciones por no haber sido correctamente notificados los ejecutados.

Lo que es objeto de este comentario es solo qué consecuencias puede tener que se estime esa nulidad, para un adjudicatario de buena fe. Y, concretamente, cuando su adjudicación ya es firme, por no haber sido recurrida (cuestión aparte es que la nulidad se articule vía recurso contra el Decreto de adjudicación).

Pues, bien, la cuestión no era pacífica al existir resoluciones que consideraban que la inscripción registral de la finca a favor del adjudicatario no convalidaba una subasta nula y, por tanto, este no podía estar protegido por el principio de buena fe registral que consagra el art. 34 de la Ley Hipotecaria.

Sin embargo, a partir de una Sentencia de 05.03.2007, y siguiendo el criterio de otras de 2006 (“el adquirente en juicio ejecutivo tiene la consideración de tercero hipotecario conforme al artículo 34 de la Ley Hipotecaria, cuya buena fe se presume»), el Tribunal Supremo fijó su doctrina a favor de la protección del adjudicatario, pues una subasta es simplemente una “venta judicial”, y quien participa en ella sí debe entenderse que está amparado por la buena fe registral, ya que los datos los proporciona y garantiza el propio Juzgado.

En definitiva, aunque una subasta puede anularse, lo que no es tan sencillo es anular una adjudicación firme, porque un incidente de nulidad nunca puede decidir la cancelación de la inscripción registral de la finca a favor del adjudicatario, sino que correspondería entablar un juicio declarativo (Sentencia del Tribunal Supremo de 14.09.2018, por ejemplo) y, conforme al art. 259.2 LEC, un juicio ordinario por razón de la cuantía, nunca un mero incidente de nulidad, exento de segunda instancia ex. art. 228.2 LEC.

Es decir, solo en un juicio ordinario cuestionando la buena fe del adjudicatario puede rectificarse la situación registral, tal como resulta de la Ley Hipotecaria, en su art. 40.a) y d), en relación con los arts. 66 (“Sin perjuicio de ello, podrán también acudir, si quieren, a los Tribunales de Justicia para ventilar y contender entre sí acerca de la validez o nulidad de los mismos títulos”), 328 (“Lo establecido en este artículo se entiende sin perjuicio del derecho que asiste a los interesados a contender entre sí acerca de la eficacia o ineficacia del acto o negocio contenido en el título calificado o la de este mismo”) y 38 LH:

d) Cuando la inexactitud procediere de falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento y, en general, de cualquier otra causa de las no especificadas anteriormente, la rectificación precisará el consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial.

En los casos en que haya de solicitarse judicialmente la rectificación, se dirigirá la demanda contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho, y se sustanciará por los trámites del juicio declarativo correspondiente.”

La conclusión es que al adjudicatario en firme (es decir, haya o no inscrito, pues puede hacerlo en cualquier momento) no le puede afectar una posible nulidad de la subasta, y, en todo caso, la responsabilidad será del Juzgado “ejecutor” o de la parte ejecutante, por negligencia, mala fe, maquinación fraudulenta (ocultando la dirección del ejecutado, por ejemplo), etc… nunca del adjudicatario y nuevo propietario de la finca subastada.

Porque, para terminar con una pregunta retórica: si se anulara la subasta y la adjudicación firme, tras haber cobrado la parte ejecutante, ¿cómo y quién garantiza al adjudicatario la devolución de lo pagado en la subasta?

Espada Gerlach & Asociados

Autor: Joan Ramón Pomar -Abogado-
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