Deprecated: Array and string offset access syntax with curly braces is deprecated in /var/www/espadagerlach.com/datos/web/wp-content/plugins/gravityforms/common.php on line 4181
Nul·litat de subhasta amb adjudicació ferma - Espada Gerlach

Nul·litat de subhasta amb adjudicació ferma

20/01/2020

La implantació de les subhastes electròniques l’octubre de 2015 va comportar un “regal enverinat” en forma d’art. 645.1 de la Llei d’enjudiciament civil, segons el qual “la convocatòria de la subhasta s’ha d’anunciar en el Butlletí Oficial de l’Estat, servint l’anunci de notificació a l’executat no personat”.

Perquè, comprovem com és un anunci real de subhasta en el B.O.E.:

IV. Administració de Justícia

JUTJATS DE PRIMERA INSTÀNCIA I INSTRUCCIÓ

1636 BARCELONA

Jutjat de 1a Instància núm. 12. – Anunci de subhasta judicial en via de constrenyiment amb número d’identificació 0545000006103216. Adreça electrònica: https://subastas.boe.es/ds.php?id=SUB-JA-2019-131550
Barcelona, ​​4 de juliol de 2019. – Lletrat de l’Administració de Justícia

Que d’aquestes dades pugui algú saber que se subhasta el seu habitatge, és alguna cosa difícil de creure, és clar. Per això, molts jutjats segueixen notificant la subhasta de forma ordinària i personal, o, almenys, intentant fins a recórrer als edictes.

Però la veritat és que, fins que no es modifiqui o es declari inconstitucional aquest article (i el legislador ja ha donat clars exemples que és conscient d’això, en altres casos en què es pretenien donar validesa a notificacions només pel BOE, com en l’oposició a clàusules abusives), segueix en vigor.

I la conflictivitat que genera és lògica: demandes de nul·litat d’actuacions per no haver estat correctament notificats els executats.

El que és objecte d’aquest comentari és només quines conseqüències pot tenir que s’estimi aquesta nul·litat, per a un adjudicatari de bona fe. I, concretament, quan la seva adjudicació ja és ferma, per no haver estat objecte de recurs (qüestió a part és que la nul·litat s’articuli via recurs contra el Decret d’adjudicació).

Doncs, bé, la qüestió no era pacífica a l’existir resolucions que consideraven que la inscripció registral de la finca a favor de l’adjudicatari no convalidava una subhasta nul·la i, per tant, aquest no podia estar protegit pel principi de bona fe registral que consagra l’art. 34 de la Llei Hipotecària.

No obstant això, a partir d’una Sentència de 05.03.2007, i seguint el criteri d’altres de 2006 (“l’adquirent en judici executiu té la consideració de tercer hipotecari acord amb l’article 34 de la Llei Hipotecària, la bona fe es presumeix”), el Tribunal Suprem va fixar la seva doctrina a favor de la protecció de l’adjudicatari, ja que una subhasta és simplement una “venda judicial”, i qui hi participa si s’ha d’entendre que està emparat per la bona fe registral, ja que les dades les proporciona i garanteix el mateix jutjat.

En definitiva, tot i que una subhasta pot anul·lar-se, el que no és tan senzill és anul·lar una adjudicació ferma, perquè un incident de nul·litat mai pot decidir la cancel·lació de la inscripció registral de la finca a favor de l’adjudicatari, sinó que correspondria entaular un judici declaratiu (Sentència de Tribunal Suprem de 2018.09.14, per exemple) i, d’acord amb l’art. 259.2 LEC, un judici ordinari per raó de la quantia, mai un mer incident de nul·litat, exempt de segona instància ex. art. 228.2 LEC.

És a dir, només en un judici ordinari qüestionant la bona fe de l’adjudicatari pot rectificar la situació registral, tal com resulta de la Llei Hipotecària, en el seu art. 40.a) i d), en relació amb els arts. 66 ( “Sense perjudici d’això, podran també acudir, si volen, als tribunals de justícia per ventilar i contendre entre si sobre la validesa o nul·litat dels mateixos títols”), 328 (“El que estableix aquest article s’entén sense perjudici del dret que assisteix els interessats a contendre entre si sobre l’eficàcia o ineficàcia de l’acte o negoci contingut en el títol qualificat o la d’aquest mateix”) i 38 LH:

“d) Quan la inexactitud procedent de falsedat, nul·litat o defecte del títol que va motivar el seient i, en general, de qualsevol altra causa de les no especificades anteriorment, la rectificació precisarà el consentiment de la persona titular o, si no, resolució judicial.

En els casos en què s’hagi de sol·licitar judicialment la rectificació, es dirigirà la demanda contra tots aquells a qui l’assentament que es vol rectificar concedeixi algun dret, i se substancia pels tràmits del judici declaratiu corresponent.”

La conclusió és que a l’adjudicatari en ferm (és a dir, hi hagi o no inscrit, ja que pot fer-ho en qualsevol moment) no li pot afectar una possible nul·litat de la subhasta, i, en tot cas, la responsabilitat serà del Jutjat “executor” o de la part executant, per negligència, mala fe, maquinació fraudulenta (ocultant la direcció de l’executat, per exemple), etc., mai de l’adjudicatari i nou propietari de la finca subhastada.

Perquè, per acabar amb una pregunta retòrica: si s’anul·lés la subhasta i l’adjudicació ferma, després d’haver cobrat la part executant, ¿com i qui garanteix a l’adjudicatari la devolució del que s’ha pagat en la subhasta?

Espada Gerlach & Asociados

Autor: Joan Ramón Pomar -Abogado-
Móvil: + 34 645558010
jr.pomar@espadagerlach.com