Ley de Costas en España

Informe sobre la situación de la marina de Ampuriabrava de Castelló d’Empuries (COSTA BRAVA - CATALUNYA - ESPAÑA) a 16/08/2016:

Ley de Costas en España

Como se acordarán, muchos de los amarres de Ampuriabrava pasaron a poder ser propiedad privada tras la ley 2/2013 y que fuera aclarada en varios aspectos por el Tribunal Constitucional; sin embargo, resulta que los propietarios de amarres no pueden inscribir su título y posteriores transmisiones en el Registro de la Propiedad, encontrándose en una situación irregular.

No obstante, recientemente y con ayuda del Notario de Castelló de Ampurias, se está consiguiendo inscribir las transmisiones en el Registro de la Propiedad.

Explico a continuación las razones de dicha situación y que debería solucionarse cuanto antes por el Gobierno español:  si bien la falta de Gobierno en España impide una pronta resolución del conflicto existente:

1) ¿PUEDEN LOS PROPIETARIOS DE AMARRES VENDERLOS?

La respuesta, aunque es afirmativa, presenta el inconveniente de que no se puede inscribir automáticamente el título de transmisión en el Registro de la Propiedad, sino que hay que pedir al Notario que acuda al lugar del amarre y redacte un acta en el que se evidencie que el amarre en cuestión no está en la zona marítima terrestre. Con esta acta, el actual Registrador de la Propiedad admite la inscripción de la transmisión en el Registro. No obstante, hay que tener presente que se trata de la opinión del actual Registrador y que, si lo cambiaran, el nuevo puede tener una opinión contraria.

Ello es así porque según han decidido la Dirección General del Registro y del Notariado en una resolución de 23/01/2014, que ha sido confirmada por la Audiencia Provincial de Girona el 18/03/2015 mediante su Sentencia nº 57, se interpreta que para poder inscribir la transmisión de un amarre es necesario que previamente se cumplan todos los siguientes requisitos:

1) Que el titular del amarre tenga inscrito su título en el Registro de la Propiedad previamente a la ley 2/2013. (El que no lo tenga inscrito no tendrá derecho a que le reconozcan su derecho de propiedad).

2) Que el Estado proceda a la revisión de los deslindes que haya efectuado y que se vean afectados por la Ley 2/2013, al objeto de que emita un certificado por el que declare que dicho amarre ha quedado fuera del dominio público.

Como sea que ésta última condición NO SE CUMPLE porque el deslinde que se realizó en el año 2010 ha quedado anulado por la Audiencia Nacional por un defecto procesal que ha sido confirmado por el Tribunal Supremo el 15/04/2015; ello implica:

a) que hoy no existe deslinde en Empuriabrava y, por lo tanto,

b) no puede el Estado emitir un certificado declarando que el amarre esté ubicado fuera de la zona pública.

c) el Estado deberá realizar un nuevo deslinde,

d) que mientras tanto no se hace el nuevo deslinde, el Estado debería dictar una nueva Orden Ministerial aclarando el procedimiento a seguir para la inscripción de las transmisiones de amarres en el Registro de la Propiedad; pero no lo ha hecho, ni parece que pueda hacerlo en breve y menos ante la provisionalidad del actual Gobierno.

El Estado está obligado a inscribir los bienes de dominio público en el Registro de la Propiedad en el plazo de dos años contados desde la entrada en vigor de la ley 2/2013 (que tuvo lugar el 31/05/2013) y el plazo terminó por tanto el 31/05/2015, sin que a pesar de ello se haya realizado dicha inscripción que requiere deslinde previo. 

Por ello, como tampoco se ha cumplido esta condición la inscripción de la venta de un amarre en el Registro de la Propiedad no es posible porque “se encuentra en un callejón sin salida”, pendiente de que el Estado cumpla previamente con todos dichos trámites.

No obstante, como en España la inscripción de un título de propiedad inmobiliario en el Registro de la Propiedad no es requisito para la validez del título ni de la transmisión, pueden venderse los amarres siendo conveniente hacerlo en escritura pública para acreditar la legitimidad de su título y no en contrato privado. (En definitiva, como se hacía antes de que se crearan los Registros de la Propiedad en España, aproximadamente hacia 1861).

Si dicha compraventa va acompañada de un acta notarial donde conste que el Notario da fe de que se ha personado en el lugar del amarradero objeto de la venta y ha comprobado que no invade la zona pública marítimo terrestre, es posible, con el actual Registrador, inscribir esa compraventa o cesión en el Registro de la Propiedad.

2) ¿TIENEN LOS PROPIETARIOS DE UN AMARRE EL DERECHO DE USO DEL MISMO?

La respuesta es que sí, pero solo respecto de la superficie de amarre que tenga en propiedad, y, si es superior a la que conste en el título, respecto de esa parte tiene derecho de uso a precario pues el derecho de explotación de esa superfice corresponde a la concesionaria de Ampuriabrava. 

3) ¿TAMBIÉN PUEDE VENDER EL DERECHO DE USO TRAS LA VENTA DEL AMARRE?

Solo puede vender los m2 según el plano de los que sea propietario.

El resto que use a precario no, pues no es suyo, al ser zona marítimo terrestre cuya explotación corresponde a la concesionaria.

La venta de ese exceso de m2 de amarre que no consten en el título de propiedad anterior, será nula de pleno derecho.

Si quiere ceder dicho exceso a un tercero, la concesionaria ha de permitirlo expresamente.

4) ¿EL COMPRADOR TIENE QUE PAGAR SI QUIERE USAR EL AMARRE? 

Entiendo que sí, si lo que paga son los gastos generales de mantenimiento de la marina.

5) ¿OTRAS BARCAS TAMBIÉN PODRÁN SER AMARRADAS EN EL AMARRE?

Sí, porque es el propietario de los m2 que consten en su título de propiedad y en cuanto al uso del resto de la superficie solo podrá permitirlo mientras la concesionaria no lo prohíba expresamente.

 

Autor: Alejandro Espada Gerlach, es abogado especializado en derecho civil y mercantil desde 1980 y tiene despacho en Barcelona y en Fortíá (Girona) que está próxima a la zona de Rosas y Ampuriabrava.

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