Comme vous vous rappellerez, beaucoup d’emplacements de Empuriabrava sont devenus des propriétés privées après la loi 2/2013 qui a été clarifiée sur plusieurs points par le Tribunal Constitutionnel ; cependant, il en résulte que les propriétaires d’emplacements ne peuvent pas inscrire leur titre et les transmissions ultérieures dans le Registre de la Propriété, se retrouvant dans une situation irrégulière.
Cependant, récemment et avec l’aide du notaire de Castelló d’Empúries, nous sommes en train d’obtenir l’inscription des transmissions dans le Registre de la Propriété.
J’explique ci-dessous les raisons de cette situation qui devrait être réglée au plus vite par le Gouvernement espagnol : même si la faute du Gouvernement en Espagne empêche une résolution rapide du conflit existant :
1) LES PROPRIÉTAIRES D’EMPLACEMENTS PEUVENT-ILS LES VENDRE?
La réponse, bien qu’affirmative, présente l’inconvénient qu’on ne peut pas inscrire le titre de transmission dans le Registre de la Propriété, mais il faut demander au notaire qu’il se rende sur le lieu de l’emplacement et qu’il rédige un acte dans lequel il est mis en évidence que l’emplacement en question n’est pas dans la zone maritime terrestre.
Avec cet acte, l’actuel responsable du Registre de la Propriété admet l’inscription de la transmission dans le registre. Cependant, il faut garder à l’esprit qu’il s’agit de l’opinion du responsable actuel et que s’il est remplacé, le nouveau peut avoir une opinion contraire.
Il en est ainsi car la Direction Générale du Registre et du Notariat l’a décidé dans une décision du 23 janvier 2014, qui a été confirmée par la Audiència Provincial de Girona le 18 mars 2015 dans son jugement nº 57, on en déduit que pour pouvoir inscrire la transmission d’un emplacement il est nécessaire que préalablement soient remplies toutes les conditions suivantes :
1) Que le titulaire de l’emplacement ai inscrit son titre dans le Registre de la Propriété préalablement à la loi 2/2013. (Celui qui ne l’a pas inscrit n’aura pas droit à la reconnaissance de son droit de propriété).
2) Que l’État procède à la révision des délimitations qui ont été effectuées et qu’elles se voient affectées par la Loi 2/2013, afin de permettre l’émission d’un certificat pour celui qui déclare qu’un certain emplacement est resté hors du domaine public.
Quoi qu’il en soit, cette dernière condition NE SE REMPLIT PAS puisque la délimitation qui a été réalisée en 2010 reste annulée par l’Audience Nationale pour un vice de procédure qui a été confirmé par le Tribunal Suprême le 15 avril 2015 ; tout cela implique:
a) Qu’aujourd’hui il n’existe pas de délimitation à Empuriabrava et par conséquent,
b) L’État ne peut pas émettre un certificat déclarant que l’emplacement est situé en dehors de la zone publique.
c) L’Etat devra réaliser une nouvelle délimitation,
d) Qu’en attendant que se fasse la nouvelle délimitation, l’Etat devrait dicter un nouvel Ordre Ministériel clarifiant la procédure à suivre pour l’inscription des transmissions d’emplacements dans le Registre de la Propriété ; mais il ne l’a pas fait et il semble qu’il ne peut pas non plus le faire sous peu et encore moins devant le caractère provisoire du Gouvernement actuel.
L’Etat est obligé d’inscrire les biens du domaine public dans le Registre de la Propriété dans un délai de 2ans à compter de l’entrée en vigueur de la loi 2/2013 (qui a eu lieu le 31 mai 2013) et le délai s’est terminé par conséquent le 31 mai 2015, sans que pourtant ne soit réalisée cette inscription qui requiert une délimitation préalable.
C’est pourquoi, comme cette condition n’a pas été remplie non plus, l’inscription de la vente d’un emplacement dans le Registre de la Propriété n’est pas possible car « elle se trouve dans une impasse », en attendant que l’Etat remplisse préalablement toutes ces formalités.
Toutefois, comme en Espagne l’inscription d’un titre de propriété immobilière dans le Registre de la Propriété n’est requis ni pour la validité du titre ni pour celle de la transmission, les emplacements peuvent se vendre, mais il est conseillé de le faire en écriture publique (acte authentique) pour prouver la légitimité de son titre, et non sous la forme d’un contrat privé. (En définitif, comme c’était le cas avant que se créent les Registres de la Propriété en Espagne approximativement vers 1861).
Si la vente s’accompagne d’un acte notarial indiquant que le notaire atteste qu’il s’est rendu sur le lieu d’amarrage objet de la vente et qu’il a constaté que ce dernier n’empiète pas sur la zone publique maritime terrestre, il est possible, avec l’actuel responsable du registre, d’inscrire cette vente ou cession dans le registre de la Propriété.
2) LES PROPRIÉTAIRES D’UN EMPLACEMENT ONT-ILS LE DROIT D’USAGE DE CE DERNIER?
La réponse est oui, mais seulement à l’égard de la superficie de l’emplacement dont il a la propriété. Si elle est supérieure à celle qui figure dans le titre, concernant cette partie, il a un droit d’usage précaire, donc le droit d’exploitation de cette superficie est accordé au concessionnaire de Empuriabrava.
3) EST-IL AUSSI POSSIBLE DE VENDRE LE DROIT D’USAGE APRÈS LA VENTE DE L’EMPLACEMENT?
Il est seulement possible de vendre les m2 selon le plan de ceux dont il est le propriétaire.
Le reste qu’il utilise de façon précaire, non, puisqu’ils ne lui appartiennent pas, n’étant pas dans la zone maritime terrestre dont l’exploitation est accordé au concessionnaire.
La vente de cet excès de m2 d’emplacement qui ne figure pas dans le titre de propriété antérieur, sera nulle de plein droit.
S’il veut céder cet excès d’emplacement à un tiers, le concessionnaire doit le lui permettre expressément.
4) L’ACHETEUR DOIT-IL PAYER S’IL VEUT UTILISER L’EMPLACEMENT?
Je comprends que oui, si ce qu’il paye son les frais généraux de l’entretien de la marina.
5) D’AUTRES BATEAUX POURRONT-ILS ÊTRE GARÉS DANS L’EMPLACEMENT?
Oui, car il est le propriétaire des m2 qui figurent sur le titre de propriété. Quant à l’usage du reste de la superficie, il sera seulement permis tant que le concessionnaire ne l’interdit pas expressément.